Бизнес-парки против традиционных бизнес-центров: плюсы и минусы каждого варианта
Вопрос выбора офиса для компании сегодня стал гораздо сложнее, чем, скажем, десять лет назад. Рынок коммерческой недвижимости предлагает не только привычный формат городского офисного центра, но и бизнес-парк — формат, который уже доказал свою эффективность за рубежом и в наши дни активно развивается в России.
В следующий абзац добавить перелинковку – разметить словосочетание бизнес-центром ссылкой <a href="/business-centers"> бизнес-центром </a>
На первый взгляд, разница не слишком очевидна: и там, и там компании получают офисные площади для работы, инфраструктуру, определенные имиджевые фишки. Но если разобраться детальнее, различия становятся принципиальными. И по итогу выбор между бизнес-парком и бизнес-центром можно расценивать как выбор стратегии развития компании, отличающейся во многих нюансах — от организации рабочего пространства и подхода к работе с персоналом до восприятия бренда партнерами.
Традиционные бизнес-центры: статус и концентрация
Классический бизнес-центр — это, как правило, одно или несколько зданий в центральных или деловых районах города с соответствующей планировкой и оснащением. Он концентрирует в себе офисные помещения разных размеров и предлагает развитую инфраструктуру: кафе, банки, фитнес-залы. Качество оснащения и инфраструктурных возможностей официально признается путем сертификации объектов с присвоением им соответствующих классов.
Напомним, что на сегодняшний день общепринятой считается буквенная классификация Российской гильдии управляющих и девелоперов. До недавнего времени применялась схема A/B/C, где к классу С относились бывшие административные здания советского периода, с минимальными требованиями к инженерии и сервису. Однако в 2022 г. был утвержден новый стандарт РГУД.
Символично, что идея пересмотра родилась в Санкт-Петербурге — городе, где много парадных фасадов, но далеко не всегда за ними скрывается достойная современная «начинка».
Класс C был из системы исключен (объекты либо выводились из коммерческого рынка, либо относились к «прочим офисным помещениям), для классов А и B+ установлены более строгие критерии. Поэтому сегодня можно с уверенностью утверждать: офис в БЦ — это уже определенный символ статуса, а компании, выбирающие центры класса А, не в последнюю очередь решают имиджевые задачи.
Оцениваем плюсы и минусы размещения в БЦ
Как писал Дональд Трамп в одной из своих книг, «при покупке недвижимости остаются три самых важных правила: местоположение, местоположение, местоположение».
Эта фраза не менее уместна и при аренде коммерческой недвижимости. Действительно, характерное для офисных центров удачное расположение — деловые районы, близость к госструктурам, партнерам и инфраструктуре — улучшает бизнес-связи и повышает лояльность коллектива. К другим плюсам размещения в бизнес-центре можно отнести:
- имидж и доверие — клиенты и партнеры подсознательно воспринимают компанию серьезнее, если она располагается в престижном деловом пространстве, а не в случайном здании;
- деловое окружение — соседство с другими компаниями открывает возможности для партнерств, совместных проектов и быстрых деловых контактов (эффект деловой экосистемы, который сложно создать в отдельном офисе);
- полное оснащение, позволяющее при необходимости приступить к работе сразу после переезда.
Словом, в хорошем бизнес-центре создано все для того, чтобы офис стал не просто адресом, но инструментом развития. Но есть, конечно, и оборотная сторона. К минусам решения относят высокую арендную ставку, проблемы с парковкой (в крупных городах это хронический дефицит), ограниченные возможности по расширению (компании нередко вынуждены менять локацию при росте штата).
Чек-лист: бизнес-центр подходит вам, если…
- принципиально важно подчеркнуть статус бренда;
- офис часто посещают клиенты;
- ключевая часть бизнеса — переговоры и встречи;
- вы готовы платить более высокую цену за престиж и экономию времени на ежедневные поездки.
Бизнес-парки: пространство и среда
Бизнес-парки появились как раз как альтернатива плотной городской застройке. Это комплексы зданий с большими прилегающими территориями, зелеными зонами и развитой внутренней инфраструктурой, — все организовано так, чтобы сотрудник мог провести в кампусе целый день, не покидая его пределы.
Важно, что такие проекты вписываются в городскую среду, сохраняя баланс между рабочим функционалом и комфортом сотрудников. Для мегаполисов это особенно актуально: многие компании ищут компромисс между престижем центра и природным комфортом окраин.
Интересный пример в СПб — бизнес-парк «Полюстрово» (УК «Теорема»), где на территории площадью 1,4 га соседствуют шесть высококлассных БЦ, объединенных парком с бесплатным wi-fi, прогулочными зонами и озером с лебедями. В распоряжении арендаторов — СТО и автомойка, кафе, магазины, прочие необходимые для сотрудников и компаний инфраструктурные объекты, включая парковку на 1660 (!) мест и удобную велопарковку. И все это — в живописном уголке на берегу Невы и с налаженным автобусным сообщением с двумя станциями метро (Лесная и пл. Ленина).
О преимуществах и недостатках размещения
Мировая практика показывает, что бизнес-парки становятся драйверами развития не только компаний, но и целых районов.
Например, в Лондоне Chiswick Park называют «городом счастья», где девиз звучит как Enjoy Work: здесь акцент на wellbeing сотрудников, с парками, зонами для йоги и беговыми дорожками. В США кампусы Google и Facebook по сути являются бизнес-парками: это не просто офисы, а полноценные экосистемы, где работа и жизнь переплетены.
Для IT-компаний, сервисных бизнесов и креативных агентств это особенно важно: им не нужен престижный адрес в центре, но нужен офис, в котором сотрудники будут чувствовать себя мотивированными и вовлеченными. В бизнес-парке «Полюстрово», кстати, уже второе десятилетие одним из якорных арендаторов остается российский IT-гигант Яндекс.
Исследования JLL показывают, что компании, переехавшие в бизнес-парки, фиксируют рост продуктивности сотрудников на 15–20%.
Причина проста: комфортная среда снижает стресс и экономит время на бытовых мелочах. Среди преимуществ — гибкость развития: в таком комплексе проще масштабироваться (при росте штата — арендовать дополнительные площади или переехать в более просторный блок, не меняя адрес; при сокращении штата — выгодно снять помещение поменьше).
Стандартные минусы бизнес-парков тоже очевидны — обычно (но не всегда, как видим на примере делового квартала Полюстрово) это:
- удаленность — добираться обычно приходится дольше, особенно без метро поблизости;
- меньше «вау-эффекта» от адреса — не все клиенты оценят офис «не в центре»;
- сложнее выстроить быстрый контакт с госструктурами или партнерами, если они сконцентрированы в центре города.
Чек-лист: бизнес-парк подходит, если…
- для вас важны комфорт сотрудников и экологичность;
- вы планируете масштабирование бизнеса;
- необходимо идеальное рабочее пространство, а не витрина для клиентов;
- важна разумная экономия без потери качества.
Как сделать выбор между форматами
Выбор между бизнес-центром и бизнес-парком нельзя свести к простой формуле «лучше/хуже». Здесь важно учитывать три ключевых фактора: цели бизнеса, особенности трудового коллектива и финансовые возможности компании.
- если приоритет — имидж, престижный адрес и необходимость находиться ближе к центру деловой жизни, лучше подойдет БЦ (наличие офиса в «сердце города» играет весомую роль, например, для юридических фирм или консалтинговых компаний);
- если приоритет — комфорт сотрудников, гибкость, долгосрочные планы роста и создание устойчивой корпоративной культуры, больше возможностей даст бизнес-парк.
Эксперты советуют смотреть на офис как на инвестицию. Как говорится, «мы строим окружение, и окружение формирует нас». Это справедливо и для компаний: правильный выбор формата офиса помогает удерживать сотрудников, повышать их эффективность и формировать нужный имидж в глазах партнеров.
Чек-лист при выборе формата размещения офиса:
- Где находятся ключевые клиенты и партнеры?
- Что важнее: престижный адрес или комфорт сотрудников?
- Планируется ли рост компании в ближайшие 3–5 лет?
- Готовы ли вы платить за бренд локации или ищете экономию?
- Насколько для вас важна инфраструктура «под рукой»?
Вывод
Два рассмотренных формата — это два разных ответа на вопрос: «Что для компании главное?» Бизнес-центры и бизнес-парки — это не конкуренты, а разные инструменты. Первый отвечает на запрос «имидж и статус», второй — на запрос «комфорт и долгосрочное развитие». И здесь не существует универсального ответа.
Правильное решение рождается на пересечении бизнес-стратегии, корпоративной культуры и финансовых возможностей. Главное для руководителя — не смотреть на аренду офиса исключительно как на затраты: на самом деле это инвестиция в имидж, в эффективность команды и в будущее компании.